Краткий анализ изменений, внесенных в 2018 году в закон о долевом участии в строительстве

В 2018 году закон о ДДУ[efn_note]1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года.[/efn_note] претерпел ряд существенных поправок. Новая статья адвоката Олега Сухова расскажет читателям о некоторых из этих новелл и разъяснит смысл нововведений.

Смена терминов

Первым нормативным актом, изменившим закон об участии в долевом строительстве в 2018 году, стал закон № 506-ФЗ. Принят он был ещё 31.12.2017 года[efn_note]2. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты РФ» № 506- ФЗ от 31.12.2017 года.[/efn_note], но действовать начал только в 2018 году.

Он ввёл понятие стандартного жилья. Раньше такие квартиры назывались жильем экономкласса. С 2018 года они получили наименование стандартного жилья. Подобное изменение терминологии прошло абсолютно незаметно для большинства россиян. В том числе и для участников ДДУ. Пожалуй, только юристы и обратили на него внимание.

Июльские изменения

Следующие новеллы в закон о ДДУ, принятые в июле 2018 года, имели уже более глубокий характер. В частности, они уточнили, что под действие закона о долевом участии подпадают не все ЖСК, а только те, которые строят объекты на земле, выданной им в пользование государством и местной властью.

Однако самые большие перемены коснулись строителей[efn_note]3. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» № 175-ФЗ от 01.07.2018 года.[/efn_note]. Им позволили аккумулировать деньги покупателей сразу по нескольким разрешениям на строительство, а не в границах одного, как это было до июля 2018 года. Согласно изменениям, строительство разрешили лишь в соответствии с градостроительным планом или проектом планировки определенной территории. Кроме того, авторы закона позволили получать денежные средства физлиц по нескольким разрешениям, когда стройка ведётся на застроенной территории при наличии договора о ее комплексном освоении либо развитии. Однако тут же законодатель сделал оговорку, что девелопер не может работать по двум и более договорам о развитии застроенной территории, а также по двум и более договорам о комплексном развитии и освоении территории.

Позволив застройщику аккумулировать средства физлиц сразу по нескольким разрешениям, законодатель ещё раз уточнил, что деньги должны размещаться только на счетах эскроу.

Наряду с этим, девелоперы получили возможность привлекать средства участников ДДУ не только при условии наличия на своих счетах денег в размере от 10% стоимости строительства, но и при заключении с банком кредитного договора. При этом размер целевого кредита на возведение объектов должен быть не меньше 40% от цены работ.

Не обошел закон своим вниманием руководителей и собственников юрлица- застройщика. С июля 2018 года строительная фирма уже не может привлекать деньги по ДДУ, если один из её участников, владеющий 5% и более в уставном капитале, имеет неснятую и непогашенную судимость за экономическое или государственное преступление, подвергался дисквалификации, привлекался к субсидиарной ответственности или признавался банкротом. Раньше подобное условие применялось только к участникам, которым принадлежит 25 и более процентов в уставном капитале застройщика. Как видим, здесь произошло явное ужесточение требований.

У девелоперов появилась возможность продавать, сдавать в аренду и содержать машино-места и нежилые помещения в многоэтажном доме с момента получения разрешения на его ввод в эксплуатацию. Ну, и наконец, государство всё-таки опять разрешило строительным фирмам создавать дочерние компании, также являющиеся застройщиками. При этом, головная организация получила право выдавать займы своим «дочкам».

Учитывая, что жесткая привязка строителей только к одному уполномоченному банку противоречит свободе договора, закон разрешил им расторгать договор банковского счета. Однако при этом девелопер обязан открыть такой же счёт в другой, опять же, уполномоченной кредитной организации. Это повышает конкуренцию между банками и соответствует принципу свободы договора. Вместе с тем, законодатель более подробно расписал случаи, когда уполномоченный банк должен приостановить операции по счету строительной фирмы. Например, если затраты на подготовку проектной документации, реконструкцию инженерных сетей, подготовку бумаг по планировке территории превышают 30% от общей цены строительства.

Кроме того, закон запретил вносить и снимать деньги в наличной форме со счета строительной компании. Впрочем, такое распоряжение не касается случаев выдачи зарплаты работникам.

Ну и наконец, наверное, самая спорная новелла из июльских законов. Заключалась в она том, что бенефициарные участники застройщика, имеющие возможность оказать влияние на политику компании, стали привлекаться к солидарной ответственности при нарушении девелопером прав дольщиков. А природа этой ответственности такова, что участники ДДУ получили право одновременно направлять иски, как к застройщику, так и к его учредителям[efn_note]4. Ст.23.2 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года в редакции в период с 01.07.2018 года по 25.12.2018 года.[/efn_note]. Допустим, банк либо иная организация владеет 5% в уставном капитале строительной компании. И вот к подобному совладельцу застройщика (или сразу ко всем) приходит иск о взыскании штрафов и неустойки по закону о защите прав потребителей. Например, за нарушение девелопером сроков передачи квартиры гражданину. При этом застройщик имеет хорошие финансовые показатели и может сам расплатиться с дольщиком. Тем нее менее, иск подаётся не только к нему, но и к его участникам. Подобная возможность сразу же поставила под вопрос принцип правового статуса юрлица. Какой смысл от последнего, если истец может сразу же предъявить требования к владельцам компании? Эта норма вызвала целый шквал критики со стороны юристов (в том числе и от автора этих строк) в июле 2018 года.

Декабрьские новеллы

Следующие изменения произошли уже в декабре 2018 года. Причем в самый канун Нового года[efn_note]5. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» № 478-ФЗ от 25.12.2018 года.[/efn_note]. Прежде всего, законодатель распространил действие закона о ДДУ на реновацию, проходящую в Москве. Затем, он снизил требования к девелоперам в части необходимого опыта возведения многоэтажных домов. Теперь для того, чтобы считаться полноценным застройщиком, надо обладать опытом возведения многоэтажных жилых зданий общей площадью в 5 тысяч квадратных метров. До 25.12.2018 года эта цифра составляла 10 тысяч квадратных метров.

Закон запретил строительным компаниям привлекать деньги по ДДУ не только по нескольким договорам об освоении и развитии территорий, но и по нескольким градостроительным планам участка или проектам планировки территории.

Впрочем, следующая норма тут же облегчила положение застройщиков. На эту новеллу почти не обратили внимание. А зря. Она изменила не просто звучание одного пункта, но и предоставила девелоперам право выбора между использованием счетов эскроу и выплатами в компенсационный фонд. Иными словами, раньше закон разрешал застройщикам возводить многоэтажные дома при условии одновременного использования счетов эскроу и уплате отчислений в компенсационный фонд. Последний является своеобразной подушкой безопасности при банкротстве компании. Из его средств осуществляется окончание строительства или выплаты дольщикам. Новая формулировка пункта дала застройщикам выбор. Теперь они могут использовать либо счета эскроу, либо перечислять взносы в компенсационный фонд. Понимаете, в чем разница? Теперь эскроу не является обязательным условием для строительства. И это очень важный момент.

Далее законодатель оговорил, что если девелопер возводит дом с помощью целевого кредита, то дольщики вносят деньги только на счета эскроу открытые в банке, где строители и получили целевой кредит.

И, наконец, следующим ожидаемым изменением в законе явилась отмена солидарной ответственности участников застройщика перед дольщиками. О ней я говорил выше. Авторы законы заменили солидарную ответственность на субсидиарную. То есть, произошел возврат к ситуации, которая была до июля 2018 года. Дольщик снова будет подавать иски только к застройщику, а его участники станут нести ответственность, если застройщик не сможет удовлетворить требования граждан.

Выводы

Итак, в 2018 году закон о долевом участии в строительстве претерпел существенные изменения. Справедливости ради стоит сказать, что они не коснулись самого «стержня» этого закона. Последний где-то немного ослабил требования к девелоперам, а где-то и усилил. Однако общий контроль над застройщиками не изменился. Как не поменялись и положения закона о счетах эскроу и платежах в компенсационный фонд. Так, что для дольщиков эти новеллы не принесли ничего нового. Разве что девелоперы получили возможность выбора между использованием счетов эскроу и отчислениями в компенсационный фонд. В теории и первый и второй вариант хорошо защищают дольщиков и их деньги. А как это будет на практике — покажет время.

Кроме того, законодатель в течении 2018 года уточнил ряд понятий, ввел новые (например, целевой кредит) и более подробно расписал некоторые моменты государственного регулирования, а также функционирования единой информсистемы жилищного строительства.

Все эти изменения носят признаки своеобразного стартапа. Законодатель вносит изменения, тестирует их, смотрит результаты и тут же корректирует новыми нормами. В принципе это понятно. Государство больше не хочет проблем в данной сфере и, как говорится, на ходу отлаживает механизм долевого участия.

—————-