Две тысячи восемнадцатый год принес нам целый ряд очередных изменений в закон о ДДУ[efn_note]1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года.[/efn_note]. В своей новой статье адвокат Олег Сухов рассмотрит и проанализирует некоторые из этих новелл.

Ошибка в определении ответственности и ее исправление

Внося изменения в закон в июле 2018 года, законодатель сразу же допустил грубую ошибку. Желая еще лучше обеспечить права дольщиков, он ввел солидарную ответственность владельцев застройщика при нарушении последним прав участников долевого строительства. Возможно, что это была даже обычная техническая описка. Однако она сразу привела к тому, что дольщики получили возможность направлять иски одновременно к застройщику, и его учредителям. Например, строители не вовремя передали квартиру человеку. И тогда, у последнего появились основания направлять иск о взыскании штрафа и неустойки не только к застройщику, но и к его участникам. При этом совершенно не имеет значения тот факт, что девелопер обладает устойчивым финансовым положением на рынке и может самостоятельно удовлетворить требования заявителей.

Такая «новелла» вызвала некоторое оживление среди юристов и критику специалистов. Поэтому уже в декабре законодатель заменил солидарную ответственность на субсидиарную. Теперь участник ДДУ имеет право подать иск к владельцу строительной компании только в том случае, если последняя не сможет удовлетворить требования дольщика.

Снижение требований к опыту застройщика

Прежняя редакция закона 214-ФЗ предусматривала, что одним из оснований для получения статуса застройщика является опыт возведения (или участия в строительстве) многоэтажных жилых зданий общей площадью от 10 тысяч квадратных метров и более. Такое требование напрочь отсекало от рынка средние и мелкие строительные компании. В итоге, в декабре 2018 года государство снизило эту планку до 5 тысяч квадратных метров и облегчило выход на строительный рынок региональным фирмам.

Предоставление права выбора между эскроу и взносами в компенсационный фонд

Очень важная и значимая новелла. В своем окончательном виде она была сформулирована только в канун нового, 2019 года. Ее смысл состоит в том, что государство позволило строителям либо платить взносы в компенсационный фонд, либо использовать счета эскроу[efn_note]2. Ч.1.2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года в редакции после 25.12.2018 года.[/efn_note]
. Такая ситуация предоставляет выбор девелоперам. Например, богатые компании могут самостоятельно возводить многоэтажки и отправлять платежи в компенсационный фонд. Менее обеспеченные застройщики станут брать целевые кредиты в банках, а последние будут открывать счета эскроу дольщикам. В принципе и первый и второй варианты неплохо защищают права участников ДДУ. В первом случае, при возникновении проблем, фонд достроит дом или вернет деньги людям, а во втором — деньги будут лежать в банке и попадут к девелоперу только после того, как он передаст квартиру человеку. Но вот какой из них лучше — покажет время.

Ужесточение требований к владельцам застройщика

От размера доли участника зависит его возможность влиять на политику юрлица. С июля 2018 года застройщик не вправе привлекать деньги граждан на строительство жилья, если его сособственник (владеющий 5 и более процентами в уставном капитале) имеет не погашенную судимость за совершение экономического или антигосударственного преступления, или в течении пяти последних лет привлекался к субсидиарной ответственности либо признавался банкротом. До лета 2018 года вышеуказанный порог составлял целых 25%.

Расширение возможности строительства сразу по нескольким разрешениям

Такое право появилось в прошлом году. Теперь девелопер может работать по двум и более разрешениям сразу, а не по одному, как это было до июля 2018 году. Правда эта возможность была сразу же ограничена. Например, строители вправе возводить здания одновременно по нескольким разрешениям, если работы ведутся исходя из градостроительного плана или схемы планировки территории, либо на уже застроенной земле, по которой имеется договор о ее развитии, либо на площади, относительно которой подписаны и заключены соглашения о ее комплексном освоении или развитии.

При этом законодатель оговорил, что строители не могут работать сразу по нескольким договорам о развитии застроенной территории, а также по двум и более соглашениям о комплексном освоении и развитии территории. А еще через полгода (то есть в декабре 2018 года) он дополнительно уточнил, что девелоперы не имеют права возводить объекты и по нескольким градостроительным планам и проектам планировки территории. Иными словами, строительные компании могут иметь несколько разрешений, но только в пределах одного проекта, плана или договора.

Требование о наличии финансов

Еще одно значимое уточнение. Ранее закон требовал, чтобы на момент подачи проектной декларации девелопер имел на своем счету не меньше 10% денежных средств от предполагаемой стоимости строительства. Данное условие под силу только достаточно богатым компаниям. А ведь многие организации возводят дома за счет заемных средств. Поэтому законодатель с июля прошлого года внес уточнение в этот пункт и предоставил застройщикам право выбора: либо наличие денег на счету, либо, подписанный с банком кредитный договор на сумму не менее 40% от стоимости стройки.

Разрешение на регистрацию дочерних компаний и их финансирование

Очередное немаловажное послабление для застройщиков. Теперь они снова могут создавать юридические лица. Правда, при условии, что последние будут заниматься исключительно возведением объектов. Более того, девелоперы получили возможность даже выдавать целевые займы своим «дочкам».

Взаимоотношения застройщиков с банкирами

Здесь также произошли определенные перемены. В частности, строители получили право расторжения банковского счета в уполномоченной кредитной организации при условии, что они откроют новый счет в другом, таком же уполномоченном банке. Эта норма направлена на соблюдение принципа свободы договора и призвана усилить конкуренцию между банками. Наряду с этим, законодатель установил конкретные сроки кредитным организациям для исполнения распоряжений девелоперов о переводе средств и проверки их распоряжений. Так, сами распоряжения должны быть исполнены не позже следующего рабочего дня, а их проверка (при наличии подозрений) и приостановление операции не может превышать трех рабочих дней.

Ну и наконец, новые нормы предоставили банкам право отказать в проведении операции застройщику, если она не соответствует закону при одновременном извещении уполномоченного органа о возникшей ситуации.

Иные изменения в законе

Наряду с вышеуказанными, закон о ДДУ в 2018 году претерпел еще очень много изменений, о которых просто невозможно написать в одной небольшой статье. Для этого понадобится настоящее многостраничное исследование. Скажу только о некоторых из них. Так, законодатель много внимания уделил функционированию информационной системы или ЕИСЖС, где отражаются основные данные о застройщиках и долевом строительстве. В частности, была введена статья, регулирующая взаимодействие между девелоперами, Росреестром, банками, уполномоченным органом и компенсационным фондом в ходе работы с ЕИСЖС[efn_note]3. Единая информационная система жилищного строительства[/efn_note]. Кроме того, более подробно расписаны сведения, которые должны размещать в этой системе указанные выше субъекты.

Ну и наконец, законодатель более подробно расписал полномочия контролирующих органов. Стоит также отметить, что застройщики официально получили возможность продавать и сдавать в аренду машино-места и нежилые помещения в многоэтажках сразу после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. В этой же норме законодатель позволил им после этой даты вносить плату за содержание данных объектов[efn_note]4. Ч.7.1. ст. 18 Федерального закона № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года.[/efn_note].

Выводы

Совершенно естественно, что в законе о ДДУ ежегодно происходят такие глобальные изменения. Ведь, внедряемая в последние 2-3 года концепция долевого строительства (счета эскроу, компенсационный фонд и требования к застройщикам), является абсолютной новой для нашей страны. И на этом пути неизбежны шараханья из стороны в сторону, ужесточение и смягчение правил. Ведь только практика является настоящим критерием истины. А узнать о том, «хороший» получился закон или «плохой» можно только после того, как он начнет действовать. И к чести нашего законодателя (по крайней мере, в этом конкретном случае) он научился оперативно реагировать на свои ошибки. Поняв, что новые нормы не действуют или действуют не так, как предполагалось, он, не теряя времени, вносит соответствующие изменения. И это уже хороший признак.

——————————