Закон № 151-ФЗ, принятый в конце июня 2019 года, внес существенные изменения в закон о банкротстве, касающиеся застройщиков и дольщиков (Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Усиление роли государства в процедуре банкротства застройщика

Прежде всего, законодатель внес дополнительные пункты в статью 201.1 Закона о банкротстве. Они связаны с полномочиями Фонда защиты прав дольщиков и деятельностью конкурсного управляющего. В частности, после того, как арбитраж признает застройщика банкротом и откроет конкурсное производство, управляющий обязан в течении 7 дней отправить в Фонд всю бухгалтерскую и статистическую информацию девелопера-банкрота. Кроме того, он должен обеспечить сотрудникам Фонда возможность ознакомиться со всей интересующей их документацией. В свою очередь, получив бумаги, Фонд решает — будет он финансировать окончание строительства или нет. Если представители Фонда дадут денег на проблемную стройку, то конкурсный управляющий обязан каждый раз не позднее 7 дней (но не чаще одного раза в месяц), предоставлять по запросу Фонда всю интересующую его документацию, а также информировать публично-правовую компанию о ходе конкурсного производства.

Если управляющий не выполнит эти требования, то закон грозит аннулировать его аккредитацию при Фонде. В этом случае сотрудники последнего направляют в арбитраж ходатайство об отстранении управляющего от исполнения обязанностей. Одновременно Фонд должен предложить новую кандидатуру конкурсного управляющего.

Как мы можем видеть, государство постепенно берет под контроль банкротство застройщиков. Фактически получается, что конкурсный управляющий станет действовать не просто с оглядкой на Фонд, но даже где-то и под его контролем. Такая ситуация в чем-то напоминает банкротство банков, где конкурсным управляющим кредитной организации выступает государственная структура — Агентство по страхованию вкладов (АСВ). В случае с девелоперами вырисовывается та же история. Да, пока что процедуру ведет вроде бы независимый управляющий. Но законодатель уже потребовал от него обязательных действий в пользу Фонда и грозит отстранить за неисполнение обязанностей. Возможно, что через несколько лет Фонд вообще станет конкурсным управляющим обанкротившихся строительных компаний. Для дольщиков — это положительный вариант развития событий. Государство принимает на себя всю ответственность за достройку дома.

Появление возможности авансировать затраты конкурсных управляющих

Доказательством того, что государство постепенно берет под контроль процедуру банкротства застройщиков, является и тот факт, что законодатель ввел в ту же статью закона пункт, позволяющий Фонду авансировать затраты конкурсного управляющего. Фонд получил право давать деньги конкурсному управляющему на оплату госпошлины и судебных расходов, оплачивать затраты на внесение информации в единый реестр сведений о банкротстве, оплату публикаций, на выплату вознаграждения управляющему и лицам, которых он привлекает для обеспечения проведения процедуры. Данная норма применяется, когда у девелопера нет денег даже на эти цели. А кто платит, тот и заказывает музыку. Предполагается, что впоследствии Фонд вернет эти средства за счет конкурсной массы должника. Подобная «помощь», несомненно, ускорит процедуру банкротства и избавит управляющих от головной боли по изысканию денежных средств. В то же время она поставит его под еще более жесткий контроль со стороны государства. Что опять же сыграет на пользу обманутых дольщиков.

Новая обязанность управляющего или небольшая помощь дольщикам

Государство решило хоть немного помочь дольщикам и в проведении обязательных мероприятий в ходе процедуры банкротства. Учитывая, что большинство граждан не являются специалистами в подобных делах и вряд ли когда-нибудь заходили на сайт ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве), то оно возложило на конкурсного управляющего дополнительную обязанность. Теперь он должен, исходя из информации, опубликованной в ЕИСЖС Росреестром, самостоятельно включать требования граждан, вытекающие из ДДУ в реестр требований дольщиков. А если девелопер имеет документы об оплате этих договоров, то управляющий вносит в реестр кредиторов-участников строительства сведения и о сумме требований. Это, конечно, несколько облегчит жизнь дольщиков. По крайней мере, за них хоть кто-то и что-то сделает. Впрочем, они сохраняют право самостоятельно предъявить и уточнить требования к застройщику.

Отказ от проведения собрания, если Фонд решил профинансировать строительство

Очень интересная новелла. Она заключается в том, что если федеральный (или региональный) Фонд решил профинансировать работы на проблемном объекте, то общее собрание кредиторов-дольщиков вообще не проводится (ст. 201.12). Данная поправка существенно облегчает жизнь дольщикам и конкурсному управляющему. Первым не надо тратить время на посещение собраний и участвовать в мероприятиях, в которых они, честно говоря, мало, что понимают. А второй избавляется от необходимости созывать и проводить эти самые собрания. Всю ответственность берет на себя государство или местная власть.

Право Фонда на обращение в суд при окончании строительства
Эта поправка прямо вытекает из предыдущей. Если публично-правовая компания стала финансировать строительство, а застройщик на момент своего банкротства или в ходе него завершил работы и возвёл здание, то конкурсный управляющий не ранее чем через 3 месяца со дня истечения срока предъявления требований дольщиками извещает Фонд о возможности направить в суд ходатайство о погашении их требований путем передачи людям жилых и нежилых помещений, а также машиномест. Фонд, в свою очередь, готовит ходатайство и отправляет его в суд.

В подобной ситуации банкротство для дольщиков превращается в формальность: управляющий вносит их требования в реестр, субъект РФ или государство финансирует строительство, а собрание кредиторов, являющееся главным действующим лицом банкротства — не проводится. Люди просто избавляются от ненужной им «заморочки». Вся работа с девелопером-неплательщиком сосредотачивается в руках управляющего, Фонда и суда. В то же время такое положение вещей упрощает жизнь и управляющему. Ему не надо созывать и проводить собрание, готовить ходатайство в арбитраж. А если Фонд еще проавансирует ему расходы, то его жизнь вообще становится прекрасной.

Алгоритм процедуры банкротства поставлен в прямую зависимость от решения Фонда финансировать или нет мероприятия по окончанию строительства объекта

Законодатель поставил алгоритм действий конкурсного управляющего в прямую зависимость от решения Фонда финансировать или, наоборот, не финансировать строительство. Так, если федеральный и региональный фонды признают нецелесообразным проведение мероприятий со своей стороны, то конкурсный управляющий осуществляет деятельность в установленном законом порядке. То есть он, как и прежде, собирает собрание дольщиков, подыскивает нового застройщика для окончания строительства и урегулирования их требований, а также разрешает вопросы, связанные с передачей созданному участникам долевого строительства ЖКС (либо иному кооперативу) незавершенного объекта и земельного надела.

Кроме того, в соответствии с новым пунктом 1.1. статьи 201.11 Закона о банкротстве он созывает собрание участников строительства и предлагает им отправить в арбитраж ходатайство о передаче дольщикам помещений, если их девелопер на день своего банкротства уже построил дом или закончил его возведение в ходе самой процедуры.

Таким образом, если Фонды не сочтут целесообразным финансировать мероприятия по проблемному объекту, то для дольщиков, вложивших свои деньги в его строительство, процедура банкротства не меняется. Они так же участвуют в собраниях и решают (вместе с конкурсным управляющим) судьбу своего здания.

Сокращение срока формирования реестра кредиторов

А это уже (по крайней мере, на первый взгляд) минус для участников долевого строительства. Законодатель сократил период формирования реестра дольщиков-кредиторов. Теперь он составляет не три, а два месяца. Правда, этот срок, в случае уважительных причин, может быть восстановлен судом. Я думаю, что государство сознательно пошло на этот шаг с учетом новеллы о том, что теперь этот реестр формирует управляющий на основании данных Росреестра в ЕИСЖС. Поэтому, на самом деле, сокращение данного срока — это не хорошо и не плохо.

Уточнение порядка погашения требований кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Законодатель дополнительно уточнил, что если обязательства застройщика перед кредиторами обеспечивались залогом, а сам девелопер использовал в ходе строительства эскроу, то они (обязательства) удовлетворяются за счет списания средств со счета строительной фирмы. По большому счету дольщикам от этого «не холодно, не жарко». Их деньги депонированы на счетах эскроу, и они ничего не потеряют, кроме времени и частичного обесценивания средств. Что же касается других кредиторов (банки или поставщики), то и им также неважно, с какого счета будет списана задолженность. Поэтому данная норма была введена просто для уточнения процедуры, и с ней алгоритм принял завершенный вид.

Поправки в статью о приобретателях

Хочу напомнить, что в некоторых случаях для урегулирования обязательств девелопера-банкрота применяется процедура передачи его обязательств другой строительной фирме, которая достроит дом и передаст квартиры дольщикам. Последняя называется приобретателем. Этот процесс регулируется статьей 201.15-2 Закона «О несостоятельности…». Законодатель внес и в нее некоторые изменения. Так, он указал, что новый застройщик не может получить «в нагрузку» от старого его обязанность по уплате людям штрафов и неустоек. Это означает, что дольщики в данном случае лишаются возможности получить возмещение в результате нарушения условий договора со стороны банкрота. Можно, конечно, возмущаться по этому поводу, но с другой стороны, почему приобретатель должен отвечать за «чужие грехи»? Он то еще ничего не нарушил.

Далее, новые поправки указали, что приобретателем прав нового застройщика может быть не только Федеральный Фонд или иное юрлицо, отвечающее требованиям, установленным законом, но и фонд субъекта РФ, созданный для этих же целей.

Ну и наконец, законодатель ввел новый пункт в эту статью. Она предусматривает, что если Фонд посчитал нецелесообразным заканчивать проблемное строительство, то он уведомляет конкурсного управляющего о своём намерении выплатить дольщикам компенсации и закрыть этот вопрос. В принципе и в этом ничего нового нет. Данная новелла также ставит жирную точку в погашении обязательств перед дольщиками, когда объект невозможно достроить и сдать его потребителям.

Исправление некоторых противоречий

По ходу дела, законодатель также исправил некоторые противоречия, которые существовали в нормативном акте. Так, статья 201.10 предусматривала обязательное проведение собрания дольщиков. Оно должно было подготовить и направить в арбитраж ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи созданному ими ЖСК или иному потребительскому кооперативу всех прав на проблемный объект и земельный участок. Получается, что данная норма совершенно не учитывала ситуации, когда Фонд решит выделить деньги на завершение строительства либо дольщики согласятся получить возмещение с его стороны. Понятно, что в этих случаях дольщикам нет никакой нужды создавать кооперативы и забирать себе «незавершенку» вместе с землей. Оно им это надо? Учитывая данный факт, авторы поправок изменили статью. Теперь она указывает, что подобное собрание проводится только в случае, когда Фонд отказался финансировать достройку объекта, а дольщики отказались от возмещения и создали ЖСК. По большому счету эта новелла просто вносит ясность в ситуацию и никак не влияет на участников правоотношений.

Краткие выводы и прогнозы

Какие же можно сделать выводы из новых изменений в закон о банкротстве? Прежде всего, в глаза бросается тот факт, что государство всё решительнее вторгается в процесс банкротства застройщиков. Теперь вот и управляющий должен постоянно информировать Фонд о ходе процедуры. А в ряде случаев публично-правовая компания даже берет на себя его обязанности. Второй важный момент касается резкого усечения процедуры банкротства в случае, когда Фонды (региональный или федеральный) приняли решение о финансировании проблемных объектов. В этих случаях мы уже даже не можем говорить о полноценной процедуре банкротства. Она просто исчезает. Нет собрания кредиторов, а ходатайство в суд (в ситуации, когда объект готов к вводу в эксплуатацию) направляет Фонд, а не управляющий.

Исходя из вышеизложенного, можно прогнозировать, что через несколько лет государство полностью возьмет банкротство застройщиков под свой контроль, а публично-правовая компания станет исполнять обязанности конкурсного кредитора. И это, пожалуй, лучший вариант развития событий для долевого строительства.